Nástroj pro usměrňování územního rozvoje obce: nebojte se plánovací smlouvy autor: Marie Macešková
[ celý článek v PDF >>]

Řada suburbánních obcí má s novou residenční i komerční výstavbou špatné zkušenosti. Jednou z nejviditelnějších a nejpalčivějších bývá zkušenost s budováním a následnou údržbou dopravní a technické infrastruktury ze strany developera a chybějící veřejné prostory i občanská vybavenost v nově vznikajících obytných čtvrtí. Závažné problémy způsobují zejména nevyřešené majetkoprávní vztahy k pozemkům pod nově vybudovanou infrastrukturou. Ačkoliv za tyto pozemky de facto zaplatili v rámci kupní ceny noví majitelé domů, v některých případech zůstanou pozemky s infrastrukturou po dokončení výstavby nového residenčního komplexu formálně v majetku developera, jindy je zajištěn převod na nové majitele nemovitostí. Často se stává, že developer slibované komunikace nedokončí a dostavbu požadují noví obyvatelé po obci či jsou nuceni ji zafinancovat ze svého. Vznikají pak "soukromé" ulice s varovnými nápisy a závorami a výsledně je omezena propustnost územím (viz fotografie níže). Noví majitelé nemovitostí považují za samozřejmé, že se obec postará o pravidelnou údržbu komunikací, odklízení sněhu či svoz komunálního odpadu. Obdobně v případě, že se developer uvolil při výstavbě residenčních objektů vyčlenit prostor pro veřejná prostranství se od obce očekává, že bude pečovat o novou veřejnou zeleň či dětské hřiště. Nejlepším řešením je proto převod vlastnických práv k pozemkům pod infrastrukturou a k veřejným prostorám na obec. Komplikované majetkové vztahy totiž jinak značně ztěžují správu nově vzniklé či upravené veřejné infrastruktury, jejíž údržbu by obec nakonec stejně velmi pravděpodobně financovala ze svého rozpočtu.

Instrument plánovací smlouvy byl "novým" stavebním zákonem (zákon č. 183/2006) představen již před třemi roky a umožňuje zmíněným problémům předcházet. Plánovací smlouva je právně závazná dohoda o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo úpravách staré veřejné infrastruktury. Plánovací smlouvu uzavírá obec (příp. kraj) s žadatelem o vydání regulačního plánu. Současná legislativa totiž umožňuje v územním plánu vymezit území, pro která je zpracování a vydání regulačního plánu nezbytnou podmínkou pro rozhodování o změnách v území a zároveň podmínit vydání regulačního plánu uzavřením plánovací smlouvy. Lze tak developera donutit v rozvojové lokalitě vybudovat vzhledem k velikosti plánované zástavby adekvátní veřejnou infrastrukturu ve vyhovující kvalitě a v odpovídajícím termínu. Není oprávněné se domnívat, že plánovací smlouvu lze využít pouze v případě lukrativních lokalit, kdy je developer na jednání s obcí ochoten spíše přistoupit. Obce by měly tento nástroj územního plánování využívat u všech rozsáhlejších projektů bydlení. Vyhnout se pak řadě nežádoucích důsledků nové výstavby ať již na fyzické, sociální i přírodní prostředí.

Plánovací smlouvu si může obec vynutit i bez regulačního plánu v rámci územního řízení, na základě § 88 stavebního zákona, který říká: "Stavební úřad územní řízení přeruší, kromě důvodů uvedených ve správním řádu, také v případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat, a zároveň vyzve žadatele k předložení plánovací smlouvy."

• jméno, příjmení a adresu místa trvalého pobytu, popřípadě místa podnikání, je-li žadatelem o pořízení regulačního plánu nebo o vydání územního rozhodnutí fyzická osoba, popřípadě podnikající fyzická osoba, anebo název nebo obchodní firmu a adresu sídla, je-li žadatelem právnická osoba,
• název a sídlo obce nebo kraje, s nimiž má být plánovací smlouva uzavřena,
• údaje o dotčené veřejné infrastruktuře a její stručnou charakteristiku, zejména údaje týkající se druhu a kapacity jednotlivých systémů technické infrastruktury,
• navrhované změny stávající veřejné infrastruktury nebo nároky na vybudování nové veřejné infrastruktury, jejich charakteristiku, požadovanou kapacitu jednotlivých systémů infrastruktury, jejich polohu nebo trasu, způsob a místo napojení na stávající veřejnou infrastrukturu,
• stanovení finančního podílu žadatele na nezbytných změnách stávající veřejné infrastruktury nebo vybudování nové veřejné infrastruktury,
• stanovení finančního podílu obce, kraje, státu nebo dalších osob na nezbytných změnách stávající veřejné infrastruktury nebo budování nové veřejné infrastruktury,
• závazek smluvních stran obsahující výši finančního podílu na realizaci dotčené veřejné infrastruktury a způsob jejího vybudování,
• závazek žadatele k využití veřejné infrastruktury v dohodnutém rozsahu a termínu,
• závazek žadatele provést nezbytná opatření na pozemku, zabraňující ohrožení veřejných zájmů v případě, že nedojde k realizaci navrhovaného záměru v dohodnutém rozsahu a čase,
• záruky žadatele k zajištění jeho závazku (například složení peněžní částky, bankovní záruka, zástava),
• harmonogram realizace navrhovaných změn v území podle regulačního plánu nebo územního rozhodnutí v návaznosti na termíny potřeby změn stávající veřejné infrastruktury nebo vybudování nové veřejné infrastruktury,
• záruky smluvních stran k realizaci veřejné infrastruktury podle regulačního plánu nebo územního rozhodnutí v dohodnutých termínech,
• závazek převzít pozemky určené k realizaci veřejné infrastruktury s výjimkou pozemků, u kterých k realizaci veřejné infrastruktury postačuje zřízení věcného břemene,
• závazek k převzetí a provozování veřejné infrastruktury, pokud není přílohou plánovací smlouvy smlouva zajišťující převzetí a provozování veřejné infrastruktury třetí osobou.

Některé obce se plánovací smlouvu naučily velmi dobře používat. Příkladem může být město Říčany. S právní pomocí městský úřad sestavil vzor plánovací smlouvy a použil několikrát v praxi (viz příloha níže). Přes počáteční odpor developera (tj. žadatele) se při jednání podařilo prosadit například podmínku, že veřejné prostory a komunikace musí být vyjma konečného povrchu (z důvodu jeho případného poškození při výstavbě domů) hotovy před 1. etapou prodeje pozemků. Žadatel byl povinen kromě finanční záruky složit na bankovní účet města také finanční prostředky na krytí nákladů spojených s konečnou úpravou povrchu komunikací. Obec se však zavázala, že v případě zvýšení ceny dodatečné náklady na dokončení konečného povrchu komunikací uhradí.

Soukromé ulice (obec Česká). Plánovací smlouva může této situaci předejít.

Autor: M. Ouředníček

Autor: M. Ouředníček