Benešov: zkušenosti s územním rozvojem města (Nina Dvořáková, Marie Macešková)

[ celý článek v PDF >>]

Text shrnuje informace o současném územním rozvoji města Benešova a přináší pohled vedoucí Odboru výstavby a územního plánování této obce, Ing. Jany Beranové, na (1) praktické zkušenosti úředníka v oblasti územního plánování a povolování staveb, (2) názory na nový stavební zákon a hlavní problémy při usměrňování nové výstavby, (3) názory na účelové změny územního plánu, (4) zkušenosti s regulačním plánem a (5) návrhy, jak působit na aktéry v území.

Správní obvod obce Benešov v otázkách výstavby a územního plánování

Správní obvod obce s rozšířenou působností Benešov (Středočeský kraj) zahrnuje 51 obcí, z nichž 4 mají statut města - Benešov, Týnec nad Sázavou, Sázava a Bystřice. Odbor výstavby a územního plánování Městského úřadu Benešov, resp. jeho oddělení Stavební úřad plní funkci obecného stavebního úřadu jednak pro území města Benešov, ale také pro území dalších obcí (Chlístov, Chrášťany, Křečovice, Maršovice, Václavice, Chotýšany, Popovice, Postupice, Struhařov, Teplýšovice, Čakov, Hvězdonice, Kozmice, Vranov, Čtyřkoly, Lštění, Mrač, Nespeky, Petroupim, Poříčí nad Sázavou, Přestavlky u Čerčan, Soběhrdy a Pyšely). Další oddělení zmíněného odboru, Úřad územního plánování, plní své funkce pro celé území úřadu obce s rozšířenou působností (www.benesov-city.cz).

Obr. 1.: Správní obvod obce s rozšířenou působností Benešov

Zdroj: www.czso.cz


Územní plán města Benešov

V současné době Benešov využívá ke svému rozhodování "starý" územní plán z první poloviny 90. let minulého století. Mezi lety 2003 až 2004 začalo město zpracovávat územní plán (ÚP) nový. Do listopadu 2008 byly projednány a schváleny první dvě etapy pořizování ÚP - zadání a koncept. V roce 2007 zastupitelstvo města schválilo závazné pokyny pro zpracování návrhu ÚP a nyní oslovený architekt pracuje na realizaci návrhu.

Pořizování ÚP Benešov bylo zahájeno v době platnosti zákona č. 50/1976 Sb., tomu odpovídá postup jeho "tvorby". Zpracován byl i koncept územního plánu, který už není "novým" stavebním zákonem (č. 183/2006 Sb.) vyžadován. Nicméně zpracování posledního stupně - návrhu ÚP již přesně odpovídá pravidlům "nového" stavebního zákona. Tvorba územního plánu trvá již téměř 5 let, neboť jeho projednávání se pozastavilo v důsledku rozdílného názoru dvou dotčených orgánů státní správy na řešení průchodnosti silniční komunikace mezi městem a konopišťským parkem (silnice č. I/3). Ministerstvo dopravy navrhovalo vybudovat čtyřproudovou komunikaci, což bylo v rozporu s požadavky Ministerstva kultury, jehož zájmem je především tento park chránit. Po relativně obtížných a zdlouhavých jednáních se podařilo dosáhnout kompromisu a na základě provedené odborné studie byla zvolena varianta tříproudové silnice. Toto řešení nezasáhne do hlavní části pozemku parku, část navrhované komunikace bude zahloubena a zajištěn má být též průchod pro pěší. Reálný termín ukončení projednávání ÚP tak lze předpokládat v letošním září.

Vedle ÚP používá město Benešov k usměrňování územního a stavebního rozvoje také šest regulačních plánů, přičemž nejmladší z nich byl připraven pro lokalitu Pražská kasárna (centrum města). V současné době probíhá pořizování dvou nových regulačních plánů, a to pro lokalitu Táborská kasárna, která se rozkládá v širším centru města až k jeho okraji, a pro lokalitu Mariánovice na jižním okraji města. Projednává se také změna regulačního plánu pro nově se rozvíjející rezidenční lokalitu Červené Vršky na severním okraji města.

Obr. 2.: Nově se rozvíjející lokality města Benešov

Zdroj: www.mapy.cz

Poznámky: 1 - Červené Vršky, 2 - Pražská kasárna, 3 - Táborská kasárna, 4 - Sokola Tůmy - Za kasárnami, 5 - Mariánovice

Rozvoj bytové výstavby je významnější v severní a západní části správního obvodu Stavebního úřadu Benešov. K obcím s nejvyšší intenzitou bytové výstavby patří Pyšely, Řehenice, Nespeky a Čtyřkoly.

Rozhovor byl pořízen na podzim roku 2008. Na otázky odpovídala Ing. Jana Beranová (JB), vedoucí Odboru výstavby a územního plánování města Benešov. Webový informační portál Suburbanizace.cz zastupovaly Mgr. Marie Macešková (MM) a Mgr. Nina Dvořáková (ND).

MM: Co je podle Vašeho názoru hlavní důvod časově náročné přípravy a projednávání územního plánu, které trvají již 5 let?

JB: Obecně bych řekla, že procedura posuzování ÚP z hlediska životního prostředí (EIA) a nezbytná výběrová řízení na zpracovatele. Samozřejmě je nutné, aby zejména zpracovatel měl dostatek času na vypracování kvalitního ÚP. Samotné lhůty, které ukládá zákon, nejsou podle mého názoru po prostém načtení zas tak dlouhé. Bez konceptu se jedná o dobu zhruba 8 měsíců na celý proces. Projednávání prodlužuje i skutečnost, že například v Benešově zastupitelstvo města, které o jednotlivých krocích pořizování rozhoduje, zasedá zhruba jednou za šest neděl. Pokud potřebuje náš odbor předložit cokoliv k projednání, musí tyto podklady nejprve projednat Rada města, jež zasedá 10 dní před zastupitelstvem a vyžaduje naše návrhy min. 3 pracovní dny před termínem svého jednání. V tomto kontextu se pak lhůty pro projednání prodlužují. Když se určitý návrh nepovede připravit včas k projednání či nedojde k jeho schválení, dochází ke zpoždění třeba i tří měsíců. V případě Benešova hrál také důležitou roli výše uvedený spor dvou dotčených orgánů, který se musel řešit odbornou studií.

MM: Jaká je Vaše zkušenost s různými tlaky zahrnout určité pozemky do vybrané kategorie pozemků ÚP (například do kategorie zastavitelné území)?

JB: Benešov je podle mého názoru již dostatečně velké město na to, aby tu nedocházelo k prosazování zájmů jednotlivců - vlastníků pozemků. Jak již bylo řečeno, podněty k územnímu plánu přecházejí do zastupitelstva přes Radu města a rozhodování o zařazení či nezařazení pozemků do ploch pro výstavbu není v rukách jednotlivce. V menších obcích mohou být tyto tlaky určitě daleko patrnější. Žádostí o drobné i větší změny územního plánu je do roka určitě několik a starostové často důvod, chuť a kvalifikované informace pro to, aby nátlak odráželi, nemusí vždy mít. Navíc některé ÚP jsou staršího data vzniku a neodpovídají dnešním trendům výstavby. Zjednodušeně lze říci, že v menších obcích to může probíhat tak, že ti, co rozhodují o pořízení změny, kladou velký důraz na to, KOMU patří pozemek, o kterém má být rozhodnuto. Jestli toho majitele znají, či ne a jestli je jim sympatický, nebo ne. Někdy může být ÚP brán naopak jako nástroj proti "nežádoucím" osobám, protože zamítnutí pořízení změny je výlučně v pravomoci obce. Do procesu územního plánování vstupují čím dál tím více také podnikatelé, kteří zvažují lukrativnost stávajících polností k nové zástavbě. Reprezentují tak významnou skupinu aktérů, kteří na změny ÚP tlačí.

MM: Kde na Benešovsku probíhá v poslední době největší stavební boom?

JB: Pyšely, možná Řehenice. Pro obec Řehenice není ale Benešov pověřeným stavebním úřadem, tudíž to nemohu posoudit. Určitě také v rekreačních oblastech Nespeky a Čtyřkoly. Intenzita výstavby se zcela jistě zvyšuje směrem k Praze. Jako stavební úřad jsme podcenili fakt, že nyní lze rodinné domy postavit velice rychle a v některých lokalitách nejsou ještě dokončeny komunikace do takového stavu, aby mohly být zkolaudovány. Ve Čtyřkolech jsme tak některým novým stavbám rodinných domů nevydaly kolaudační rozhodnutí, protože pokud nemá stavba odpovídající přístupovou cestu, správně by ji stavební úřad zkolaudovat neměl.

MM: Neměl, nebo nemůže?

JB: Nemůže a nesmí. Pokud je ve stavebním povolení jako podmínka ke kolaudaci uvedeno, že musí být dokončena a zkolaudována přístupová komunikace, tak stavební úřad stavbu rodinného domu rozhodně zkolaudovat nemůže. My jsme tuto podmínku ale do všech stavebních povolení nedávali. Domnívali jsme se, že vyhláška 137/1976 pro nás bude dostatečnou oporou. Ta stanoví, že pokud stavba nemá odpovídající přístup, nelze ji zkolaudovat. Při jednom odvolání nám náš nadřízený krajský úřad naše rozhodnutí nezkolaudovat stavbu nepotvrdil (v případě Čtyřkol, pozn. redakce). Krajský úřad nám doporučil dohodnout se s obcí jako se správcem komunikace a s odborem dopravy, za jakých podmínek (třeba i omezených) by bylo možné komunikaci i nezkolaudovanou pro příjezd k rodinným domům používat, protože příjezd a přístup fyzicky existoval a na základě takové dohody potom stavby rodinných domů zkolaudovat. Musíme se domluvit, jak vzniklou situaci řešit. Naší snahou bude jít cestou dohody s obcí a dohodou s odborem dopravy, který by mohl určitou etapu výstavby komunikace přiznat (například ve smyslu, že komunikace nemá konečný povrch, ale je sjízdná). Stavebníci mají často na dokončení stavby - na vydání kolaudačního rozhodnutí - v bankách vázány nemalé finanční prostředky, a proto je rozhodnutí stavebního úřadu stavbu nezkolaudovat pro ně někdy velmi kruté. Když by ovšem čistě hypoteticky stavební úřad stavbu bez příjezdové komunikace zkolaudoval, zakládá na problémy sobě, obci i majitelům již zkolaudovaných domů.

MM: Jaký je postoj lidí, kteří mají pozastavenou kolaudaci domu z důvodu neexistence odpovídající příjezdové cesty, nicméně kteří o tomto problému věděli již v době, kdy dům začínali stavět? Chápou vzniklou situaci alespoň částečně i jako "svou chybu", že si nezbytné informace nezjistili předem?

JB: Znám naopak jiný případ, kdy dotyčný přesně věděl, že postupuje špatně a vydobyl si na stavebním úřadu kolaudační rozhodnutí a následně ho použil proti obci. Proti kolaudačnímu rozhodnutí se odvolal a jako důvod uvedl, že jeho stavba nemá zajištěn odpovídající přístup a obec byla nucena dotyčnému přístup k domu zajistit. Podkladem pro stavební povolení totiž bylo prohlášení obce, že do doby kolaudace bude přístupová komunikace náležitě dokončená.

MM: Kde v Benešově probíhá nová výstavba? Ve kterém směru se rozšiřuje zastavěné území?

JB: Jsou to především dvě oblasti - Červené Vršky a lokality Sokola Tůmy - Za kasárnami. Předešlé zastupitelstvo rozhodlo, že v těchto dvou lokalitách město zainvestuje komunikace a inženýrské sítě. Vlastníci pozemků se na nákladech podíleli pouze paušální částkou za přípojky k inženýrským sítím a ve výsledku se tak pozemky jejich majitelům značně zhodnotily. Jinak se v Benešově zastavují pouze proluky. Takovýto rozvoj nové zástavby považuji za dostačující a zároveň přiměřený. Ve zmiňovaných lokalitách bude výhledově postaveno asi 80 a 40 domů.

Obr. 3: Lokalita Červené Vršky a Sokola Tůmy - Za kasárnami
Foto: Nina Dvořáková

MM: Jsou pozemky v uvedených lokalitách skoupené developerem, nebo jsou v individuálním vlastnictví?

JB: Vlastníci pozemků prodávají parcely sami, individuálním zájemcům. Kolega, který má z hlediska investora uvedené lokality za město ve své agendě, byl z toho postupu nešťastný. V průběhu výstavby domů totiž dojde většinou ke značnému poničení nově zbudovaných komunikací.

MM: Řešila se nějakým způsobem v nově se rozvíjejících územích Benešova veřejná prostranství?

JB: Tato otázka se neřešila, neboť prozatím máme starý územní plán z roku 1995. Nicméně v novém územním plánu už jsou veřejné prostory zahrnuty. Do lokality Červené Vršky přichází developer, který by chtěl pozemky od všech vlastníků koupit a po schválení regulačního plánu (jeho změny) opět rozprodat. Prozatím je územním plánem navrženo veřejné prostranství více než velkorysé. Nynější majitelka dotčených pozemků s tímto návrhem ale nesouhlasí, neboť tvrdí, že ji tato varianta připravuje o značný finanční obnos z případného prodeje "regulérních stavebních" pozemků. S majitelkou hovořil i tvůrce územního plánu, přičemž se snažil myšlenku veřejných prostranství obhájit. Majitelce pozemků vadilo, že veřejné prostranství není navrženo na pozemcích města, ale na jejích. Tyto pozemky však tvoří přirozené údolí, takže z urbanistického hlediska jsou pro veřejné prostranství vhodné. Dotčená majitelka argumentovala také tím, že maminka bydlící v rodinném domku se zahradou se nepotřebuje se svým dítětem po lokalitě pohybovat a využívat veřejná prostranství k tomu, aby si její dítě mohlo hrát na veřejném hřišti a ona se mohla setkávat se sousedy. To byly hlavní důvody, pro které podala námitky již v rámci schvalování konceptu ÚP. Stavební úřad vyhodnotil tyto námitky jako neopodstatněné. Majitelka pravděpodobně podá podobné námitky i při projednávání návrhu ÚP. Stavební úřad odpoví opět v obdobném duchu a zastupitelstvo ÚP pravděpodobně schválí. Nicméně máme před sebou ještě regulační plán a musíme počkat, zda majitelka diskutované pozemky developerovi nakonec prodá.

MM: Je developer ochoten nabídnout za pozemek, kde bude vybudováno veřejné prostranství, obdobnou cenu jako za pozemky, kde budou stát rodinné domy?

JB: Myslím si, že developer chce celou lokalitu koupit jako celek, pak rozvrhne pozemek na počet stavebních parcel a z toho určí cenu (za m2) všech pozemků. Současné majitelce se transakce vyplatí, protože developer pozemek takto "finančně" zhodnotí.

MM: Myslíte si, že developer půjde v duchu myšlenky veřejných prostranství?

JB: Zájmem města je, aby na tomto pozemku veřejné prostranství vytvořeno bylo, a developer s námi v tomto souhlasí. Podle jeho názoru veřejné plochy v lokalitě přispějí k vyšší kvalitě bydlení a doufám, že developer z tohoto stanoviska neustoupí.

MM: Máte právní nástroje, jak developera k tomuto donutit?

JB: Ne. Pouze proces schvalování územního a regulačního plánu, tedy především zastupitelstvo musí být přesvědčeno o tom, že schvaluje správnou věc.

MM: Jsou všechny pozemky v této lokalitě již prodané?

JB: Ještě ne.

MM: Můžete regulovat vzhled budov, které neodpovídají typu dosavadní zástavby v lokalitě?

JB: Ve stavebním zákoně je uvedena formulace, že stavební úřad má dbát i na vzhled stavby. Nejen proto v současnosti spolupracujeme s architektem-urbanistou, který zpracovává také nový ÚP, na tzv. konzultačních dnech. Předkládáme architektovi k posouzení návrhy staveb pro město významné. V naší obci máme relativně dobrou zkušenost se stavebními firmami, které stojí za "většími" stavbami. Většinou si nechají poradit a vyhoví námitkám našeho architekta. Pak jsou stavby, jejichž vzhled můžeme ovlivnit pouze dohledem nad parametry - regulativy, které jsou stanoveny regulačním plánem. Těžko uchopitelný regulativ je ale například sklon střechy. Přestože je stavba například architektonicky čistá, jestliže nedodrží sklon střechy, nelze ji povolit.

Například v obci Řehenice jsme byli jako úřad územního plánování (Úřad územního plánování má jinou územní působnost než Stavební úřad a podle stavebního zákona má i jiné pravomoci) požádáni o vyjádření k navrhované stavbě v chráněném území. Dům byl velmi citlivě zasazen do svahu a architekt navrhl rovnou střechu tak, aby mohla být ozeleněna. Stavba by tak z určitých míst nebyla vůbec vidět. V regulativech územního plánu je však uveden požadavek na střechu šikmou. Při posuzování z hlediska územního plánu jsme tak museli uvést, že stavba nesplňuje stanovená kritéria. V obdobných případech si pak úředník nevyhnutelně připadá jako "vůl", protože ačkoliv dodržujete formální kritéria, jedná proti svému přesvědčení a jeho rozhodnutí je v rozporu se zdravým rozumem.

MM: Jaké jsou Vaše zkušenosti se zpracovateli územních plánů?

JB: Se zpracovatelem nynějšího ÚP máme zkušenosti skvělé, je detailně zasvěcený i do zákonné části pořizování. Je důležité, aby zpracovatel ÚP byl ochoten a schopen naslouchat připomínkám obce a uměl reagovat na případný nesouhlas s některými svými návrhy, například tím, že navrhne jiná řešení. Někteří zpracovatelé ÚP jsou velmi nekompromisní při prosazování jimi navržených řešení území v ÚP, což i přes jejich odbornou zdatnost může být na škodu obce. Domnívám se, že zpracovatel ÚP by se měl také trochu nechat vést obcí, která má určitou představu a důvody, proč některá řešení chce nebo nechce a být tedy schopen navrhnout a akceptovat řešení kompromisní.

MM: Co bylo klíčové pro výběr zpracovatele "nového" ÚP?

JB: Dobré reference a shodou okolností byla jeho nabídka i finančně nejvýhodnější. Výběrová řízení na zpracovatele územního a regulačního plánu jsou značně problematická, je nezbytné dobře nastavit kritéria hodnocení nabídek a zvážit, která jsou nejdůležitější. Přestože máme k dispozici reference, nejsme z výkresů schopni kvalitu potencionálního zpracovatele příliš poznat. Zpracovatele našeho nového ÚP známe ze školení. Je ale pravdou, že proti ostatním členům komise a vedení města bychom neobhájili výběr, kdyby cena nebyla nejnižší.

MM: Jaké nové možnosti dává současně platný stavební zákon stavebním úřadům k regulaci stavební činnosti? Je rozdíl oproti "starému" stavebnímu zákonu?

JB: Osobně nevidím v tomto ohledu mezi "novým" a "starým" stavebním zákonem rozdíl.

MM: Napadly by Vás nějaké překážky, které Vám staví do cesty každodenní praxe, legislativa či aktéři územního plánování při snaze ovlivňovat nakládání s krajinou v souvislosti s novou stavební činností?

JB: Nový stavební zákon chrání přírodu, resp. volnou krajinu před zástavbou a klade tedy důraz na nezastavitelné území.

MM: Je to podle Vašeho názoru dobře? Není "nový" stavební zákon až příliš striktní?

JB: Domnívám se, že je tento přístup správný. Často se setkáváme s názory, že vlastník pole si přece může se svým pozemkem dělat, co se mu zlíbí a postavit si na něm, co bude chtít. Na druhou stranu si musíme být vědomi toho, že český člověk je velmi vynalézavý a bude se snažit zákonnou normu obejít. Mám na mysli § 18 odst. 5 stavebního zákona, který ve volné krajině dovoluje jen výjimečně určité typy staveb. Dostáváme například žádosti na stavby pro chov králíků, které nápadně připomínají rodinný domek nebo budovy pro hospodářskou činnost lesa, které zcela evidentně slouží jako rekreační chata.

MM: Co se s takovouto stavbou děje? Je schválena?

JB: My jsme úředníci. Pokud nám někdo dokumentací doloží, že stavba bude sloužit pro zemědělské účely, dokumentace je podepsaná autorizovanou osobou a ostatní dotčené orgány se ke stavbě též vyjádřily jako ke stavbě pro zemědělství, tak je to bohužel stavba pro zemědělství. K zamítnutí stavby pak nestačí, že si myslíme, že se jedná o obcházení zákona a že skutečný účel stavby bude jiný.

MM: Nemáte možnost jet na osobní prohlídku daného objektu a na základě ní rozhodovat?

JB: Máme. Užívání stavby v rozporu s povoleným účelem se však obecně jen velmi těžko prokazuje.

MM: Jak moc komplikované by to bylo?

JB: Například v obci Čtyřkoly měli lidé z velké části hrubé stavby domů hotové dosti rychle, ale v té době nebyla dokončena kanalizace, přívod vody ani přístupové cesty. Protože někteří financovali výstavbu nových domů prodejem bytu v Praze, dočasně v nezkolaudovaných budovách bydleli. Z obce k nám přišla stížnost, že tito majitelé vypouštějí odpadní vody na terén. Pro stavební úřad je ale opravdu složité a časově velmi náročné někomu dokázat, že trvale bydlí v nezkolaudované stavbě. I kdybychom udělili dotyčnému pokutu za užívání nezkolaudované stavby - má právo se proti našemu rozhodnutí odvolat. Nadřízený orgán velmi ochotně ruší naše rozhodnutí s odůvodněním, že jsme nedostatečně zjistili skutečný stav věcí. Prokázat, že jsme stavebníka na stavbě nezastihli náhodou, že tam není pouze na chvilku, ale že tam skutečně dočasně bydlí, je téměř nemožné. Není to neschopností stavebního úřadu, ale možnostmi, které může jako důkazy použít. Nejsme detektivové ani akční hrdinové.

MM: Obec podala oficiální stížnost k Vám, musíte to řešit Vy? Není možnost, aby se v této otázce angažovala policie?

JB: Náš stavební úřad má s policií různé zkušenosti. Liší se případ od případu. Neodpovím Vám přesně na Vaši otázku, ale máme následující zkušenost. Ve dvou případech jsme se obávali kontroly na místě, protože stavebník byl "ostrý", tudíž jsme o účast na kontrole požádali policii. Prvním problematickým aspektem tohoto postupu jsou rozdílné územní působnosti policie a stavebních úřadů. Druhým je naše zkušenost, že policista je ve svém vystupování naprosto pasivní a sníží autoritu zástupkyně stavebního úřadu slovy "já jsem zde, protože tady paní z úřadu se Vás bojí". Domníváme se, že náplň skutečného užívání staveb by měla kontrolovat sama obec, tak jak tomu bylo za "starého" stavebního zákona, kdy obce měly své stavební komise. "Nový" stavební zákon ustanovení stavebních komisí umožňuje také, tudíž tyto záležitosti by si obce reálně mohly samy dozorovat. Krajní situace by měla řešit spíše obec se soudem a nikoliv stavební úřad, který má, jak už bylo řečeno, pro dokazování pravdy omezené podmínky.

MM: Jaké konkrétní legislativní změny by byly podle Vašeho názoru zapotřebí, aby se možnosti stavebních úřadů k usměrňování nové výstavby zlepšily? Působí to tak, že současný legislativní rámec je dobrý, zajímají nás však spíše konkrétní problémy při řešení určitých situací.

JB: V novém zákoně je například možnost plánovací smlouvy. Zatím jsem však nikde neviděla dobrý příklad plánovací smlouvy (příklad je uveden v publikaci Suburbanizace.cz, pozn. redakce). Velké firmy mohou obci kauci do banky složit a v případě, že smlouvu nedodrží, může obec finanční prostředky využít. Pokud se ale jedná o stavebníka, který má pouze tři parcely, stanovenou sumu na komunikaci lze po něm těžko vyžadovat. Nedokážu říci, jakou jinou záruku by obec od konkrétního investora mohla požadovat než zástavu nemovitosti či záruku peněžní.

Z Benešova máme tuto zkušenost. Investor skoupil určité pozemky s tím, že vybuduje rodinné domy pro startovací bydlení a nezbytné komunikace, přičemž plánovací smlouvou s městem se investor zavázal vybudovanou infrastrukturu městu předat.

MM: V čem vidíte problém? Investor se přece zavázal.

JB: Ano, zavázal se, ale podle mého názoru v tomto případě takováto plánovací smlouva nic neřeší, závazek investora de facto neobsahuje. Slibovaná infrastruktura nemusí být zbudována a obec nemá od investora v případě, že se investor "ztratí", žádné finance na její dokončení. Plánovací smlouva je podle mého názoru myšlena tak, že zárukou pro včasné vybudování inženýrských sítí a komunikací pro nově vystavěné domy, je obec. I když se v obci změní starosta a promění zastupitelstvo, obec jako právnická osoba nezanikne. Opakuji, že prozatím jsem neměla možnost se s žádnou "kvalitní" plánovací smlouvou setkat ani se nám ji zatím nepodařilo prosadit. Chystáme se ale nepovolit stavby rodinných domů v jedné lokalitě z toho důvodu, že nám plánovací smlouva připadá bezobsažná - uvidíme, jak dopadne odvolání.

Dalším aspektem je výstavba inženýrských sítí. Vodovod a kanalizaci obec zbudovat může, investorem rozvodu plynu však musí být plynárny a elektrického vedení rozvodné závody. V těchto případech je obec třetí institucí, která do jednání vstupuje, a je s ní jednáno naprosto samostatně. Zkuste udělat plánovací smlouvu například s rozvodnými závody. Plynárny a rozvodné závody disponují samozřejmě svými smlouvami, ale do nich obec nezapojují. "Velká novela" stavebního zákona na tento problém prý již reaguje.

MM: Jaká je Vaše zkušenost s těmito typy institucí? Dochází zde k nějaké alespoň elementární spolupráci nebo si tito aktéři územního rozvoje "jedou po svém"?

JB: Bohužel, tyto instituce se rozhodně necítí býti aktéry územního rozvoje. Drží se svých vyhlášek a zákonů.

MM: Jaký je Váš názor na účelové změny ÚP?

JB: Změny jsou vždy účelové. ÚP se mění za jedním konkrétním účelem, protože určitý investor tuto změnu vyžaduje. Změna ÚP se projednává stejně dlouho, jako se projednává celý ÚP. Řekla bych však, že je na ni nahlíženo s daleko větším drobnohledem. Když zpracováváte celý ÚP, tak se jednotlivý pozemek spíše přehlédne, zatímco když se zaměřujete na konkrétní změnu pozemku, tak projednávání probíhá složitěji a detailněji.

Z Benešova máme tento příklad. V roce 2002 jsme měnili v ÚP využití pozemku bývalého pivovaru a na pozemku měl stát bytový dům. Protože se pozemek nachází u frekventované silnice, krajská hygienická stanice vyžadovala hlukovou studii. Domnívám se, že pokud by využití pozemku bylo měněno již při tvorbě ÚP, tak by hluková studie požadována nebyla.

Některé účelové změny ÚP však mohou narušit celou koncepci ÚP, což nastává zejména v případech, kdy se obec snaží "někomu vyhovět".

MM: Kdo má podle Vás funkční nástroje proti účelovým změnám v ÚP?

JB: Myslím si, že funkčním, a tedy reálně uplatnitelným nástrojem proti účelovým změnám je například rozhodnutí o vynětí určitých pozemků ze zemědělského půdního fondu, a to především pokud se jedná o bonitní půdu. "Nový" stavební zákon přímo stanovuje, že nové plochy určené k výstavbě se mají vytvářet teprve tehdy, kdy ty stávající jsou již z velké části zastavěny (dáno procentem).

MM: Jak může obec postupovat, pokud změnu ÚP nepovažuje za vhodnou?

JB: Obec požadovanou změnu ÚP schválit nemusí a jak bylo již řečeno, nemusí rozhodnout ani o jejím pořízení. Musí však čelit a vydržet tlak ze strany žadatele o změnu v ÚP.

MM: Jak vznikla myšlenka vytvořit regulační plán pro lokalitu Červené Vršky?

JB: Již dříve jsme zpracovali několik regulačních plánů, poslední jsme začali zpracovávat pro centrum města, bývalá Pražská kasárna. Regulační plán pro lokalitu Červené Vršky nám přišel jako samozřejmý, do značné míry nezbytný postup. Slyšela jsem, že města většinou zpracovávají urbanistickou studii, která je ale nevymahatelným územně plánovacím podkladem. Z důvodu možnosti vyvlastění jsme šli cestou regulačního plánu.

MM: Je podle Vašeho názoru regulační plán užitečným nástrojem, který se dá v praxi dobře uplatnit?

JB: Ano je, protože dělat územní rozhodnutí pro velké plochy je nepředstavitelné. Regulační plán určuje hmotu stavby či stavební čáry, což je velice důležité. Regulační plán dokáže rozvrhnout počet parcel i rozvrhnout zásobování energiemi.

MM: Jaké máte zkušenosti s regulačními plány?

JB: Původní katastr pozemků na Červených Vrškách byl v období socialismu jeden velký pozemek a obhospodařovalo jej zemědělské družstvo. Historicky z období před kolektivizací zemědělství je však tento velký pozemek složen z velkého množství úzkých políček, která jsou přístupná od města. Za minulého režimu nebyli a nemuseli být vlastníci ani tyto pozemky v katastru uvedeny. V současné době jsou však tyto úzké pozemky opět v mapách označené a také vlastníci těchto políček zůstali stále vlastníky. Při tvorbě regulačního plánu byly do značné míry tyto roztříštěné majetkové vztahy reflektovány. Nicméně u některých těchto políček došlo k rozdělení, a tak se jeden velký pozemek skládá z několika menších pozemků (3-4). Přestože při projednávání slučování drobných políček ve větší pozemky byli vlastníci vcelku bez názoru, při prodeji pozemků, často tvořených 3 a více políčky, se začali vlastníci jednotlivých drobných pozemků obracet na stavební úřad s návrhy o nové rozdělení pozemků tak, aby to pro jejich současnou situaci bylo výhodnější. V době, kdy již bylo vydáno územní rozhodnutí na komunikace a inženýrské sítě (hlavní řady s odbočkami) je pozdě něco měnit, protože to zakládá další problémy k řešení (vstupy na pozemky, přípojky kanalizace vody a elektřiny atd.). Pokud bychom vyhověli všem návrhům na změnu, zblázníme se.

MM: Jak jste situaci řešili?

JB: Ze začátku poměrně benevolentně, ale později jsme již změny neschvalovali, specielně kvůli existenci komunikací a vymezení vstupů na pozemky, které neodpovídaly navrhovaným změnám pozemků.

MM: Těmto problémům je tedy nutné se snažit vyhnout již při přípravě regulačního plánu?

JB: Ideální by bylo, pokud by dotčení vlastníci věděli již v době přípravy regulačního plánu, co budou na svých pozemcích stavět. Z toho totiž vyplývá, kde přesně bude vstup na pozemek umístěn. Jako nejlepší se tedy jeví, pokud prodej pozemků, příp. stavebních parcel provádí developer, který nabízí pozemek s již určeným vstupem a je na stavebníkovi, jak se s tím vypořádá. V opačném případě si vstup na pozemek každý kupec přizpůsobuje podle svých potřeb, což je v praxi problematické.

MM: Jsou v praxi překážky pro použití regulačního plánu? Dosud jste jeho použití hodnotila velmi pozitivně.

JB: Máme zkušenosti, že se lidé pořád nechávají neradi svazovat. Mají tendenci tvrdit, že si na svém pozemku mohu činit, co chtějí. Takže ty překážky jsou spíše tohoto druhu.

MM: Panuje přesvědčení, že regulační plán je zřídka využívaným nástrojem územního rozvoje. Někteří k němu zaujímají až negativní postoj.

JB: Ano, to máte pravdu, ale nechápu, z jakého důvodu tomu tak je. Na druhou stranu je pravda, že tvorba regulačního plánu je časově náročná a každého zájemce o výstavbu pozastaví alespoň o dva roky a určitým způsobem všechny účastníky územního rozvoje v lokalitě svazuje - ale to je zase důvod, proč se regulační plán dělá.

MM: Jakým způsobem byste doporučila šířit osvětu mezi starosty a aktéry v území o problémech spojených s procesem suburbanizace, o tom, co nový rozmach ve výstavbě může způsobit? Je podle Vás tato osvěta smysluplná?

JB: Je potřeba o těchto problémech mluvit. Například publikace Suburbanizace.cz se mi líbila. Jsou v ní uvedeny různé informace, které mě oslovily, a je zpracována pro mě vlastně z úplně jiného pohledu - především z té sociální stránky.

MM: Jakou formu osvěty byste doporučila pro starosty obcí, kde bude intenzivní výstavba teprve začínat, aby se mohli vyhnout chybám a problémům zřejmých z dosavadních zkušeností?

JB: Starostové mají různé znalosti a zkušenosti. Doporučila bych uspořádat školení přímo v lokalitách, nejlépe odpoledne, zadarmo a starosty pozvat. Domnívám se, že osobní kontakt je rozhodně nejlepší formou.

MM: Vaše obec pořádá setkání se starosty z obcí, které jsou součástí ORP Benešov. Jsou tyto akce náhodné nebo pravidelné? Jaké informace starostům poskytujete?

JB: Tato setkání jsou organizována tajemnicí úřadu a představují jednu z možností, jak starostům sdělit například nové informace či změny v legislativních normách. Například při posledním setkání jsem starosty upozorňovala na možnost získat dotace na přípravu ÚP. Snažím se starostům zdůraznit, jak moc je důležité, aby sami sledovali rozvoj ve své obci. Měli by si být vědomi finančních možností a dalších kapacit (například škol, školek a kulturních zařízení) své obce po dokončení navrhovaných rodinných či bytových domů. Praxe ukazuje, že chybějící komunikace u nově vystavěných budov jsou jedním z největších problémů nové zástavby.

MM: Jednají starostové na základě Vaší osvěty v praxi?

JB: Poslechnou si naše názory a doporučení. Domnívám se, že to musí stačit - ostatní je na jejich zodpovědnosti. Myslím si, že největší učitel je zkušenost a teprve v případě, že starosta, příp. zastupitelé si sami uvědomí chyby, které při řízení územního rozvoje obec udělala, tak teprve tehdy jde o zkušenost, na které mohou stavět další rozhodování. Tak ale jednáme při řešení problémů všichni.

Děkujeme za rozhovor!

[ zpět]